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5月板块跑赢大盘,完全符合我们的预期,主要由销售良好的基本面与积极政策预期这一黄金组合推动。5月,沪深300指数上涨0.2％,申万房地产指数上涨3.0％,房地产板块跑赢大盘2.8％,完全符合我们上月预期。主要原因在于:1）销售环比持续回升,部分城市创出10年以来单周新高;2）扬州出台成品住房（装修房）补贴得到住建部肯定并明确表示此措施非地方救市,被市场解读为调控政策不会再紧;3）经济下滑超预期,常务会议稳增长基调和项目审批加速使政策预期得到进一步确认,市场对于政府利用地产救市的预期再度增强。
5月销售面积较4月环比上升28.8％,主要系推盘增长叠加稳定的销售率带来。申万跟踪的31大城市销售面积4月销售面积合计为1705万平米,环比4月上升28.8％,较3月上升10.9％。再度出现全国性销售回暖,一二三线城市环比分别增长36％、26％、30％。龙头公司销售环比持续增长,保招万金4家合计销售为262亿,相对上月223亿环比增长17.5％。我们预计,伴随6月推盘上升和较为稳定的成交率,销售面积环比将继续上升。
土地市场回升不多,大规模拿地仍未出现。前5月土地累计成交面积为4亿平米,成交金额为3842亿元,累计同比增速分别-29％和-40％,较此前增速继续收窄;其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩41％,交易金额萎缩46％,平均溢价率为3.25％较4月的3.90％继续小幅回落。开发商大规模拿地仍未出现,土地市场上拿地主体呈现多元化特征,包括地方实力企业、高净值个人、资金面较宽裕的个别开发商,以万科为例拿地金额仅为14亿元,占当月销售额的13％,与上月基本持平,较2011年全年的25％仍低。基于此,我们仍判断房地产投资开工处于下行通道中（具体请见我们6月4日《5月房地产统计数据前瞻》）。
良好销售＋积极政策预期的黄金组合将继续推动板块表现,维持行业"看好"。
我们预计6月销售将继续环比增长,而近期经济惯性下滑几成定局,政策主基调再回"稳增长",市场对于地产政策放松的预期再度升温。而地产股的投资逻辑正从"销售好的公司"向"可售量大的公司"转换,看好行业中期趋势,板块仍将震荡向上,推荐可售量大的开发类公司:保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展、首开股份、华侨城、苏宁环球、新湖中宝、华夏幸福、世茂股份等。我们未来催化剂包括:政策持续放松（包括降息、地方政府微调、贷款可得性提高）、开发商拿地（带来RN***增厚）;核心假设的风险是:开发商降价带来的毛利下滑超预期、一线房价普遍上涨带来舆论和调控压力。（申银万国 殷姿）